2022年仍需稳楼市,楼市不能学日本

年的房地产趋势会是什么样子？很多人猜测，年下半年应该是趋势性的，市场会延续去年的走势继续“冷”，房企的降价空间也还在探索中。年以来，围绕“稳楼市”的发展方针推出了一系列房地产政策。根据新浪财经3月30日发表的多篇文章显示：“年，60个城市将出台政策稳定楼市”，如果从只需要买房的人的角度来看，当然希望房价继续下跌，毕竟年新房成交价已经开始回落，希望能再继续跌10%-20%。经济学家朱云来曾提到，目前国内房价过高，远远超出普通人的承受能力。

时间回到年，全国楼市迎来普遍上涨，均价达到元/平方米。现在易居研究院公开数据显示，年均价为每平方米元，整体涨价幅度将达到50%。这只是壳牌研究院公布的平均数据，全国65个城市均价元/平方米，4个一线城市均价元/平方米；平均房价在2万元/平方米以上的城市有20个；34个城市平均房价超过2万元/平方米和1.5万元/平方米；个县城均价超过万元。

根据中国指数研究院公布的数据，4个一线城市的平均购买门槛分别为万、万、万和万；4个二线城市的平均购买门槛在万以上，5个城市的平均购买门槛在2-万；9一个城市买房门槛在万到万之间；8个三线城市购房门槛在万-万之间。在大多数人眼里，现在的房价真的太贵了，由此产生的泡沫也很大。

现实中，我们这个泡沫确实很大，很多人觉得我们应该学习“美日主动戳破房地产泡沫”。事实上，有专家认为，国内房地产根本不存在泡沫。例如，专家陆军和经济学家范刚认为国内房地产不存在泡沫，在不久前的论坛会议上，曾提到“过去20多年来，老百姓的平均收入高于房价的平均收入”的观点。按照此观点解释也就意味着，刚才提到的房价分布数据似乎不是很成立，平均数和现在的人口数是一样的，集中式数据也完全不成比例。国内房地产是否存在泡沫，笔者认为还是应当要理性分析，其中有四个指标经常被划分：住房供求关系、住房价格收入比、住房租售比和住房空置率。

一、楼市供需关系

有研究院数据显示，近三年来国家平均每年供应商品房0万套，需求量为万套，整体库存在增加。年全国新建商品房存量5.2亿平方米，截止年底广义存量37.7亿平方米。如此大的市场供应量，按照年的房地产销售情况来看，未来三年基本不该再新建商品房，否则库存难以消化。

除此之外，还有大量的二手房参与市场供应！全国60个重点城市二手房挂牌量超过万套，多个重点城市挂牌量超过10万套。无论是新房市场，还是二手房市场，都存在供过于求的局面。

二、房价收入比

据诸葛搜房数据显示，全国平均房价收入比已经达到12.9，房价收入比并不像平均数字呈现出得那么简单。实际上部分城市远高于全国平均数据，如深圳48.1、北京46.8、上海45.8、三亚、厦门均超过30。这意味着在这些城市普通人要买个小房子的话，也需要不吃不喝攒钱30多年。这样的房价收入比，无论从哪个角度看，都超过了国际发展中国家的6~9区间。

三、租售比

租售比也是衡量房地产的重要指标，正常的租金回报应该是银行贷款利率加1%~2%。目前银行的基本利率为5%，则正常的租金回报应为6%~7%。而全国所有重点城市的租售比基本都在1%到2%之间，与正常水平相差甚远。租售比这么低，不是因为租金不够高，而是因为房价太高导致了这种情况。

四、住房空置率

目前国内房地产足够30亿人居住，这句话听上去有些夸张，但实际上似乎在情理之中。根据西南财经大学的研究报告，国内房地产空置率约为22.6%。数以亿计的房屋空置，仅空置房产就占信贷资源近万亿元，其他三四线城市的空置率，更是远超常人的想象！此外，报告显示，中国城镇居民住房拥有率高达96%，拥有三套房子的家庭有31%。其实这个数据的真实性仍然很低，因为很多城镇居民在农村还有自己的房子，这些房产并不在统计范围内，我国可能是全球唯一一个居民拥有%住房的国家。

通过这些数据不难发现，国内房地产泡沫还是很大的，主要原因还是房价和收入不成正比。

既然如此，那为什么还要选择稳定中国楼市？

因为，目前而言房地产仍是中国最重要的经济组成部分，房地产行业直接和间接创造了超过1亿个工作岗位，房地产对地方财政收入的贡献率为60%至70%，对全国GDP增长的贡献率为30%至40%。目前，没有其他行业可以取代房地产的支柱地位。稳房价、稳地价、稳预期是房地产未来发展的重要关键指标，如果房地产出现剧烈波动，则意味着就业、财政收入和GDP都将遭受重大打击。

国家统计局局长宁吉喆：“房地产是支柱产业，住房是居民消费。”中国城镇化推进常委郑新立表示：“即便是发达国家，房地产仍是经济增长的主要支撑产业，但目前我国消费水平与发达国家相比仍有较大差距，房地产将长期成为国民经济的支柱产业。”年，全国个城市土地出让金总额5.62万亿元，同比下降9%，仅土地出让金就已占国家财政收入的1/3，因为房地产还包括多项税费，而且税费比例接近50%。

很多人认为应该从美国和日本主动戳破泡沫的事实中吸取教训，目前的房地产已经大大拖累了实体经济的发展，阻碍我们投资发展实体制造和技术创新。其实也很有道理，但是经济发展是全方位的，往往牵一发而动全身。实际上只要认真观察，无论是美国还是日本，经济都存在一定的短板。这一次疫情让很多问题都暴露了出来，在欧洲，只有德国拥有比较完善的工业生产体系，充分帮助了德国的疫情防控。

进入年，国内降准降息多次，这些资金并不是为了鼓励房地产市场，而是更多地鼓励中小微企业的发展，回归经营常态。因此楼市真正的发展方向，短期内不是大跌，也不是大涨，两者均不利于国民经济发展。所以，年房地产市场将进一步分化，市场回暖是大趋势，但分化也越来越严重，有涨有跌，有市场火爆的城市，也必然会有市场冷清的城市。

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